מהי עסקת מקרקעין מורכבת?
בכל עסקת מקרקעין באשר היא יש מורכבויות הדורשות את מעורבותם של אנשי מקצוע כדי למנוע את הסתבכותה, ביניהם עורך דין המתמחה בנדל"ן. ואולם, ישנן עסקאות מקרקעין מורכבות במיוחד, הדורשות ליווי משפטי מתמחה, כגון עסקה הכוללת מספר מוכרים ו/או מספר קונים, עסקה עם ריבוי חוזים או עסקת מקרקעין שחישוב המס בה הוא מורכב ותלוי בגורמים רבים.
אילו עסקאות מקרקעין ייחשבו כעסקה מורכבת?
דוגמאות מרכזיות לעסקת מקרקעין מורכבת הן עסקאות של קבוצות רכישה, הכוללות ריבוי קונים, כמו גם עסקאות של בנייה למגורים בהיקף רחב במיוחד, הכולל שילוב בין דירות למגורים, דירות להשכרה ונכסים מסחריים. גם בנייה של מבני ציבור מורכבים (כמו, בית חולים או בסיס צבאי), וכן, עסקאות קומבינציה, כמו פינוי בינוי, נחשבות עסקאות מקרקעין מורכבות.
מהי המומחיות הנדרשת מעורך דין המלווה עסקאות נדל"ן מורכבות?
בעסקאות מורכבות מעורב מספר גדול יותר של גורמים מוסדיים שונים, כמו לשכת רישום מקרקעין, הרשם לענייני ירושה, רשויות מקומיות, רשות מקרקעי ישראל, ועוד. עורך הדין המלווה עסקת נדל"ן מורכבת אינו יכול להסתפק רק בהכרת דיני המקרקעין. עליו להיות בקיא בהתנהלות הגורמים המוסדיים השונים, ולנהל את העסקה מולם בצורה חכמה שתמנע מראש סיבוכים שונים. אין להקל ראש בכך, כי סיבוכים בעסקאות נדל"ן מורכבות עשויים לייקר אותן משמעותית ולעתים אף להביא לכישלונן.
מהם חישובי המס שיש לקחת בחשבון בעסקאות מקרקעין מורכבות?
עסקאות מקרקעין מורכבות הן כר פורה לטעויות בתכנוני מס ותחשיבי מס. אלה טעויות הגורמות הפסדים ניכרים, הן לקונה והן למוכר. חישוב ותכנון מס יעילים חייבים לקחת בחשבון את כל הוראות מיסוי המקרקעין בחוק, בנוסף לפסיקה הרלבנטית, והנחיות רשויות המסים. יתרה מכך, בחינה מראש של חישוב המס יכולה להוביל מראש למסקנה כי העסקה אינה כדאית.
מכאן, שעל עורך דין המלווה עסקת מקרקעין מורכבת להיות בקיא בחוקי המס, בפסיקה ובתקנות המס השונות – הן בכדי לסייע בתכנון מס אפקטיבי והן בכדי לבסס מראש את כדאיות העסקה.
מהי עסקת מקרקעין שלא דווחה?
כל עסקת מקרקעין, פשוטה כמורכבת, מחוייבת בדיווח לרשויות המס. לפי חוק מיסוי מקרקעין, עסקה שלא דווחה לא תהיה ברת תוקף, כלומר תבוטל, ולא תוכל להירשם בפנקס רישום מקרקעין. במלים אחרות, לא ניתן יהיה לרשום את הקונה כבעל הנכס, גם אם העביר כבר את התמורה לקונה. הדבר חושף את שניהם לצרות משפטיות.
האם ניתן לערער על ביטול של עסקת מקרקעין שלא דווחה?
למרות הוראת החוק, בתי המשפט נוטים לעתים לפרשנות מקלה, ורואים בביטול העסקה צעד קיצוני מדי, היכול לפגוע בחופש ההתקשרות ובעיקרון חופש החוזים. לכן, בית המשפט יבקש לבדוק האם המעשה הבלתי חוקי (אי הדיווח) עומד במרכז ההתקשרות החוזית, או שמא מדובר באלמנט משני בעסקה. כלומר – האם הניסיון להתחמק מתשלום מס היה בלב אי הדיווח על העסקה.
כאשר בית המשפט מוצא שלא היתה כוונה להונות את רשות המסים, והצדדים פעלו בתום לב, סביר שיפסוק שהחוזה שנחתם יישאר בתוקף וניתן יהיה לרשום את העסקה בפנקס רישום מקרקעין.
באילו מקרים בית המשפט יורה על ביטול עסקת מקרקעין שלא דווחה?
הדבר תלוי בנסיבות כמובן, אך ניקח, כדוגמה, מקרה שבו הסכם המכירה עצמו לא כלל את הסכומים האמתיים ששולמו עבור נכס הנדל״ן, כך שהדיווח לרשויות המס לא היה הולם. במקרה זה, בית המשפט קבע שאי הדיווח הוא חלק מרכזי בהסכם ופסל אותו. מקרה אחר שהוביל את בית המשפט לבטל את תוקף הסכם המכירה היה מקרה שבו העסקה שלא דווחה לא כללה רישום הערת אזהרה בטאבו. הדבר העיד על חוסר תום לב.
האם ניתן לבטח עסקאות נדל"ן מורכבות מפני הפסד?
עורך דין המלווה עסקאות מקרקעין מורכבות, ועסקאות מקרקעין בכלל, הוא מי שאחראי לדאוג לכך שההסכמים יכללו את כל פרטי העסקה במדויק, כמו גם בטוחות שונות שיגנו על הלקוח שלו. יתרה מכך, על עורך הדין להבטיח שהבטוחות מתאימות לסוג העסקה. לדבר חשיבות עצומה בעיקר עבור רוכשי נכסים, משום שבמקרים בהם העסקה נכשלת בסופו של דבר, או מבוטלת, הם עלולים להינזק מבחינה כספית אם החוזים שנחתמו אינם כוללים בטוחות משמעותיות.