מדריך: בדיקות מקדמיות שחשוב לבצע לפני עסקת מכירה או רכישה של נכס נדל"ן
עסקת רכישה או מכירה של נכס נדל״ן – בין אם זו דירת מגורים, ובין אם אלו הם חנות, מגרש, מחסן או נכס מסחרי אחר – היא עסקה מורכבת, הדורשת בדיקות מקדמיות רבות. מטרת הבדיקות היא למנוע עוגמת נפש, ולעתים גם הוצאות כספיות ניכרות, שעלולות לצוץ אם דברים שונים יתגלו רק לאחר ביצוע העסקה.
מהן הבדיקות שמומלץ לרוכשים לבצע לפני עסקה לרכישת נכס נדל"ן?
מצד הרוכשים, חשוב לבדוק את התאמת הדירה או הנכס המסחרי לצרכיהם, ולאחריה לבצע בדיקת זכויות משפטיות ובדיקה תכנונית ופיזית של הנכס, כמו גם חישוב העלויות הנוספות הצפויות של העסקה בשל מיסי מקרקעין והתשלום לאנשי המקצוע השונים.
מהן הבדיקות שמומלץ למוכרים לבצע לפני עסקה למכירת נכס נדל"ן?
מצד המוכרים, כדאי, בנוסף לאמור לעיל, לבדוק היטב גם את יכולת הקונה לעמוד בתנאי העסקה. חשוב לא פחות מכך הוא הצורך לחשב היטב את עלויות ואירועי המס שצפויים למוכרים עקב המכירה, ולבחון אפשרויות שונות לתכנון מס, שייתכן שיהפכו את המכירה לכדאית יותר עבור המוכר, ומבלי שיצטרכו להעלות את מחיר הנכס בכלל.
כיצד בודקים את התאמת הדירה או הנכס המסחרי לצרכים?
מצד הרוכשים, הבדיקה הראשונה היא כאמור בדיקת התאמת הדירה לצרכים שלהם. לשם כך, חשוב להגיע לדירה (או לכל נכס נדל"ן שהוא) מספר פעמים, בשעות שונות של היום, להסתובב בשכונת המגורים ולהכיר את הסביבה. חשוב לשים לב למטרדי רעש, לאנטנות סלולריות, למצב הכבישים והמדרכות, התחבורה הציבורית, מיקום מוסדות החינוך באזור, וכדומה.
מה חשוב לבדוק ברישום הזכויות המשפטיות של נכס נדל"ן שמבקשים לרכוש?
הבדיקה של רישום הזכויות המשפטיות בנכס נעשית באמצעות הפקת נסח טאבו עדכני. באמצעות נסח הטאבו ניתן לוודא שהמוכר הוא אכן הבעלים (והבעלים היחיד) של הנכס, ושהוא בעל הזכויות למכירתו. בנוסף, יש לבדוק האם קיימות הערות או מגבלות על הנכס.
מהן ההשלכות האפשריות של בדיקת זכויות משפטיות?
לא אחת קורה שאחרי בדיקת הזכויות המשפטיות מתגלה כי עסקה שעל פניו נראתה פשוטה מאוד היא בפועל עסקה מורכבת, ולעתים אף לא אפשרית או לא כדאית, בשל ריבוי בעלים, או בשל הערת אזהרה או מגבלה שרשומות על הנכס.
מדוע חשוב שבדיקת הזכויות המשפטיות בנכס תיעשה על ידי עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין?
עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, והוא גם בעל ניסיון בעסקאות נדל"ן, יידע לזהות "מוקשים" בנסח הטאבו, ולמנוע מצב שבו לאחר המכירה יתגלה כי המוכר הוא אינו הבעלים, וכי לא ניתן להעביר לבעלותכם את הנכס שכבר שילמתם עליו במיטב כספכם.
עורך הדין יידע גם לאתר צווי מניעה או הריסה על הנכס, כמו גם שיעבודים, עיקולים או הערות אזהרה שהוטלו עליו, ויוודא כי עסקת המכר לא תצא אל הפועל לפני שהמוכר יסיר אותם, ויעשה זאת על חשבונו הוא, כך שהעלויות לא יפלו עליכם, הרוכשים.
מהי מטרת הבדיקה הפיזית של הנכס?
לפני ביצוע עסקת נדל"ן יש לבדוק היטב את המערכות השונות של הנכס (חשמל, מים, גז, ביוב וכו׳) ואת מצבו ההנדסי, ולאתר בעיות של נזילות ומפגעים בטיחותיים. הבדיקה הפיזית של הדירה נועדה גם לגלות ליקוי בנייה שאינם גלויים לעין בלתי מקצועית, ולמנוע את גילויים המפתיע לאחר הרכישה. לשם כך, כדאי להסתייע במהנדס פרטי או חברת בדק-בית שיבחנו האם יש, למשל, בעיית רטיבות, סדקים מסוכנים, בעיות במערכת החשמל והניקוז, ליקויי בטיחות בבניין כולו וכדומה.
מדוע חשוב לערב עורך דין בביצוע הבדיקה התכנונית של נכס נדל"ן?
בשלב הבדיקה התכנונית, עורך הדין שלכם יוודא שלנכס הנדל"ן יש היתר כחוק, ושאין בו חריגות בנייה לא מאושרות. בדיקה זו תמנע עוגמת נפש רבה, כי אם, למשל, תגלו לאחר הרכישה שיש חריגת בנייה, לא תוכלו להאשים בכך את הבעלים הקודמים ואתם עלולים לשאת בעונש (שיכול להיות כספי, אך יכול באותה מידה גם להיות דרישה להרוס את חריגת הבנייה).
כיצד בדיקה תכנונית מסייעת בהערכת כדאיות העסקה?
בעת ביצוע הבדיקה התכנונית, עורך הדין בוחן אילו הצמדות יש לדירה או לנכס הנדל"ן (כמו חניה, גינה או גג), ומה השפעתן על ערך הנכס. בנוסף, הוא יבדוק כי ייעוד המבנה מתאים לשימוש שנעשה בו. לדוגמה, אם מדובר בחנות, הייעוד צריך להיות מסחר ולא מגורים. כך, עורך הדין יוודא שלא ייווצר מצב שתיכננתם, לדוגמה, לגור בנכס, או להשכיר אותו למגורים, אך לא תוכלו לעשות זאת משום שיתברר שהייעוד שלו בתוכנית בניין עיר הוא מסחרי בלבד.
כיצד תבדקו את יכולתו של הרוכש לעמוד בתנאי העסקה?
מצד המוכרים, בעיקר, חשוב לוודא עם מי אתם מבצעים את העסקה. כלומר, האם הקונים הם בעלי יכולת כלכלית לעמוד בעלות שלה? אם הם מתכננים לבקש משכנתא שתסייע להם לשלם על העסקה, למשל, חשוב לוודא שהם קיבלו אישור עקרוני מהבנק להלוואה, לפני שחותמים עמם על הסכם המכר.
מה מטרתה של בדיקת מיסוי מקרקעין לפני רכישה או מכירה?
כל עסקת מקרקעין מדווחת לרשויות המס ומחויבת בתשלום מס. המוכר צריך לשלם מס שבח והקונה מס רכישה. הסכום שישלם כל אחד מהצדדים, והזכאות שיש לכל אחד מהם בנפרד לפטור מלא או חלקי מתשלום המס, תלויים בשני גורמים מרכזיים: בעלות על נכסים נוספים וסכום העסקה המדוברת. מאחר ולעיתים קרובות מדובר בסכומי כסף גבוהים, חישוב מראש של המיסים וההיטלים מסייע בתכנון הכלכלי של עסקת המכירה או הרכישה, באומדן היכולת שלכם לעמוד בה, ובבדיקת הכדאיות שלה עבורכם.
עורך דין לדיני מקרקעין ועסקאות נדל"ן: הדרך הטובה והבטוחה למכירה או רכישה של נכס נדל"ן
ככל שהבדיקות המקצועיות השונות ייעשו באופן יסודי ומקיף יותר, כך תוכלו להיות שקטים ובטוחים יותר באשר לעסקת הנדל״ן שאתם עומדים לבצע. בהנחה שאינכם כרישי נדל״ן משופשפים, עסקה אחת לא מוצלחת עשויה להפיל אתכם מבחינה כלכלית, וכדאי, לכן, לקבל את הליווי המקצועי והאמין ביותר שניתן.
המומחיות והניסיון של עורך דין לדיני מקרקעין, המתמחה בעסקאות נדל״ן, מאפשרים לו לאתר בעיות משפטיות, מרכזיות או שוליות, למצוא להן פתרונות, או להזהיר אתכם בזמן מפניהן. בנוסף, לעורך דין המתמחה בעסקאות מכירת ורכישת נכסי מקרקעין יש ידע נדל״ני מעמיק, המאפשר לו להשיא את העצות הנכונות בתהליך הרכישה או המכירה, ולשמור כך על האינטרסים שלכם בכל אחד משלביו.