החוק בישראל קובע כי בעלות משותפת על מקרקעין נעשית ע"פ השיטה העות'מאנית של ״קרקע במושע״. "מושע" הוא מושג הלקוח מחוק הקרקעות העותמני ופירושו ״שותפות״.
כיצד נוצרת בעלות משותפת על קרקע במושע?
ישנן מספר אפשרויות ליצירת בעלות משותפת על ״קרקע במושע״:
- מספר שותפים אשר רוכשים יחד חלקת קרקע משותפת אחת.
- מקרקעין שהועבר בירושה והתחלק בין מספר יורשים.
- איחוד חלקות שנכפה על בעלי הקרקע.
מהי המשמעות של בעלות משותפת על "קרקע במושע"?
כל אחד מהשותפים בבעלות על קרקע במושע הוא למעשה הבעלים במשותף על כל סנטימטר וסנטימטר בקרקע, כך שלא ניתן לסמן באופן פיסי איפה מתחיל ומסתיים חלקו של כל אחד מהם.
מהם השימושים שניתן לעשות על קרקע המצויה בבעלות במושע?
החוק קובע כי כל השותפים בבעלות על מקרקעין במושע יכול לעשות שימוש סביר בנכס לפי אחוז הבעלות שלו, וכל עוד הוא לא מונע מהשותפים האחרים לעשות זאת. יחד עם זאת, אדם המבקש למכור את החלק שלו יצטרך לפנות להליך של פירוק שיתוף מקרקעין במושע.
מהו פירוק שיתוף מקרקעין במושע?
ע"פ חוק, לכל אחד מהשותפים עומדת הזכות החוקית לפרק את השותפות במקרקעין בכל עת, בין אם באמצעות חלוקת הקרקע עצמה, ובין אם ע"י מכירתה וחלוקת התמורה בין השותפים. לא קשה לדמיין, מן הסתם, את הנסיבות שמובילות שותפים בבעלות לרצות להביא לפירוק השותפות וליהנות מהאפשרויות הגלומות בבעלות פרטית על חלקת קרקע.
האם דרושה הסכמה של כל השותפים לפירוק השיתוף במקרקעין?
חשוב לדעת כי הפסיקה שנוצרה במהלך השנים בערכאות המשפטיות השונות מעידה על כך שבתי המשפט נוהגים להקל על פירוק שיתוף במקרקעין, ובמרבית המקרים מאשרים את הפירוק גם אם השותפים האחרים, כולם או חלקם, מתנגדים לו. אך יש לציין כי כל זאת נעשה, בתנאי שבקשת הפירוק הוגשה בתום לב ולא מתוך כוונה לרמות את השותפים האחרים או לפגוע בהם.
כיצד מתבצע הליך פירוק שיתוף במקרקעין בהסכמה?
ככלל, קיימות שתי דרכים לפרק שותפות: פירוק בהסכמה או פירוק שלא בהסכמה. אם כל השותפים מצליחים להגיע לכדי הסכם שיש לו תוקף חוקי, והוא בר ביצוע ומתאים לסוג המקרקעין שבבעלותם, אזי הם חותמים על חוזה המפרט את אופן חלוקת הקרקע ומגישים אותו לבית המשפט לצורך אישור.
מהן האפשרויות לביצוע פירוק שיתוף ללא הסכמה?
כאשר לא מושגת הסכמה בין השותפים בנוגע לפירוק, יש להגיש תביעה לבית המשפט בבקשה שיאשר את הפירוק ואף יקבע את אופן החלוקה. במקרה כזה עומדות בפני השותפים ובית המשפט שתי אפשרויות לפירוק השיתוף: פירוק שיתוף דרך חלוקה בעין ופירוק שיתוף במכירה.
מהו פירוק שיתוף מקרקעין דרך חלוקה בעין?
חלוקה בעין, פירושה שהמקרקעין מחולק לנכסים נפרדים, וכל אחד מהשותפים הופך לבעלים של נכס אחד בלבד, שגודלו (או ערכו) תואמים את אחוזי הבעלות שהיו לאותו שותף במקור. חלוקה בעין נחשבת לדרך המלך בכל הקשור לפירוק שיתוף במקרקעין. לכן, כל עוד מדובר במקרקעין הניתנים לחלוקה, בית המשפט לרוב יעדיף לפרק את השותפות בדרך זו.
מהם המקרים העשויים להקשות על חלוקה בעין?
לא אחת קורה שסיבות תכנוניות או סיבות אחרות אינן מאפשרות לחלק את המקרקעין חלוקה בעין בכלל. מקרים אחרים המקשים על פירוק בעין הם מקרים שבהם צפוי להיות הבדל בשווי של כל אחת מהיחידות לאחר החלוקה. למשל, יחידה אחת שהופשרה לבנייה וערכה עולה בשל כך בצורה משמעותית, בעוד שיחידה אחרת ממשיכה להיות מוגדרת כקרקע חקלאית, יישאר נמוך בשל כך.
מהם הפתרונות הנהוגים במקרים כאלה?
במצבים מעין אלה בית המשפט יכול לקבוע שתתבצע חלוקה בעין במקביל לתשלומי איזון בין השותפים. פתרון נוסף הוא רישום זיקת הנאה במקרקעין היוצרת איזון בחלוקת הנכסים בעלי הערכים השונים.
לדוגמה, אם החלקות שקיבלו השותפים אינן נגישות, מלבד חלקה אחת הצמודה לכביש, ניתן לרשום זיקת הנאה לטובת בעלי החלקות הפנימיות על כביש הגישה, ולהוסיף לה תשלומי איזון עבור בעל החלקה הסמוכה לכביש.
מתי בית המשפט יכול להורות על פירוק השיתוף במכירה?
במקרים בהם אין אפשרות לפרק את המקרקעין בחלוקה בעין או כאשר חלוקה בעין עשויה לגרום להפסד כספי ניכר לשותפים, החוק מאפשר למכור את כל הקרקע למרבה במחיר ולחלק את הרווחים בין השותפים לפי אחוזי הבעלות שלהם במקור.
מהו פירוק שיתוף במקרקעין לא רשומים?
לעתים קורה שרשויות התכנון מאחדות מספר חלקות לחלקה אחת, כחלק מתכניות הבנין העתידיות של העיר, ואז, מספר בעלים של חלקות נפרדות הופכים לשותפים בעל כורחם בחלקה אחת גדולה. בעקבות תביעות רבות שהוגשו לבתי המשפט בנושא, נקבע כי ניתן לפרק את השיתוף במקרקעין כל עוד החלקה טרם נרשמה בטאבו.
מהי הערכאה שאליה יש להגיש את התביעה לפירוק השיתוף במקרקעין?
תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הרשומים בטאבו מתנהלת לפי הוראות חוק המקרקעין ויש להגיש אותה לבית משפט השלום.
תביעה לפירוק מקרקעין שאינם רשומים בטאבו מתנהלת לפי חוק המיטלטלין, הקובע כי תביעה של מקרקעין לא רשומים ששוויים הוא עד 2,500,000 שקל תוגש לבית משפט השלום, אך אם השווי גבוה מכך, התביעה תוגש לבית המשפט המחוזי.
עם זאת, כאשר השותפים במקרקעין הם בני משפחה, את תביעת הפירוק יש להגיש לבית המשפט לענייני משפחה, ללא קשר לשווי השטח או לאופן רישומו.