התחדשות עירונית הוא שם כולל לפרויקטים שונים שמטרתם שדרוג, חיזוק, מיגון והוספת שטח בנוי לבנייני מגורים קיימים, או הריסת בניין קיים והחלפתו בבניין חדש, ובמקביל, טיפול בתשתיות ציבוריות והשטחים הציבוריים שבסביבתם. מדובר בפרויקטים הכוללים שלבים רבים, ומומלץ שאת כולם ילווה עורך דין מטעם הדיירים כבר מתחילתם.
מהם סוגי הפרויקטים של התחדשות עירונית?
נכון להיום, ישנם שלושה סוגי תכניות להתחדשות עירונית בישראל:
- פינוי בינוי (מתחם שלם): פרויקטים הכוללים הריסת מתחם ובו מספר מבנים ישנים ובנייה של מתחם חדש של בניינים חדשים, כולל הוספת קומות חדשות, ולרוב גם הרחבת שטח הדירות.
- הריסה ובניה של בניין בודד (תמ"א 38/2): פרויקט הריסת בניין ישן (אשר שנת בנייתו קודמת לשנת 1980) והקמת בניין חדש, הוספת קומות חדשות, בניית ממ"ד, צירוף הצמדה של חניה אחת לפחות ובהרבה מקרים תוספת מרפסות לדירות בבניין החדש.
- חיזוק ותוספת בניה (תמ"א 38/1): פרויקטים שבמסגרתם מבצעים חיזוק של המבנה הקיים ושל יסודותיו, על מנת שאפשר יהיה להגדיל את שטח הדירות הקיימות בו ולהוסיף קומות חדשות על הגג שלו.
מדוע חשוב שבעלי הדירות יתארגנו מוקדם ככל שניתן לקראת פרויקט התחדשות עירונית?
ישנם שלושה גורמים המעורבים בכל פרויקט: הרשות המוניציפלית, היזמים ובעלי הדירות. ככל שבעלי הדירות יהיו מאורגנים טוב יותר, ובשלב מוקדם יותר, וככל שהם ייפגשו ויבחרו נציגות ויקבלו החלטות במשותף וביעילות, כך גם גדל הסיכוי לקדם מול הרשות המוניציפלית תכנית התחדשות עירונית שתשרת את האינטרסים שלהם, תבטיח להם שליטה מקסימלית בהליך בחירת היזם ותאפשר הוצאה מהירה של הפרויקט לפועל וסיום מהיר של שלביו השונים.
מהם שלבים של פרויקט התחדשות עירונית?
כל פרויקט מורכב מסדרה של כשישה שלבים, שבכל אחד מהם מעורב מגוון רחב ושונה של אנשי מקצוע. חשוב לוודא שבכל שלב מעורבים אנשי המקצוע המתאימים, ושהם נבחרים בקפידה כך שייצגו את האינטרסים השונים של בעלי הדירות.
שלב 1: התארגנות בעלי הדירות ובחירת עורך דין מקרקעין
שלב 2: בחירת אנשי מקצוע נוספים
בשלב זה מומלץ לבחור מפקח הנדסי ולעיתים אף יועץ מס. המפקח יוודא שהמפרט הטכני שיוצג לבעלי הדירות על ידי היזם הוא הטוב ביותר שניתן לקבל, ובהמשך, יפקח על כך שביצוע הפרויקט יהיה לפי המפרט שהובטח והתכניות שאושרו. במקרים מסוימים יש לבחור גם יועץ מס, שיבדוק את היתכנות הפרויקט הכלכלית ויערוך תכנית כלכלית שתפחית ככל הניתן את עול המס על בעלי הדירות.
שלב 3: בחירת יזם
היזם הוא זה שאחראי על הוצאת הפרויקט לפועל. לצורך בחירת יזם מומלץ לערוך מעין מיני-מכרז, לפנות למספר חברות ולקבלנים המתמחים בביצוע פרויקטים כאלה, ולקבל מהם הצעות מפורטות. השיקול המרכזי בבחירת היזם הוא מן הסתם בחירה במי שיציע את התוכנית הטובה ביותר, שתמקסם את הרווח של בעלי הדירות מהפרויקט. ועם זאת, כדאי גם לוודא שהיזם שנבחר הוא בעל רקורד קיים ומוכח של פרויקטים דומים.
שלב 4: אישור ההסכם על ידי בעלי הנכסים וחתימת החוזה
לאחר בחירת היזם, ולפני חתימת ההסכם עמו, יש לכנס את כל בעלי הדירות, להציג בפניהם את ההסכם הסופי ולהחתים אותם על ההסכם. הכינוס מהווה ההזדמנות לבחון סוגיות שונות מול היזם ולהוסיף או לשנות את תוכנית הפרויקט, כך שתתאים באופן הטוב ביותר עבור כולם. לאחר אישור כלל בעלי הדירות ניתן לחתום על החוזה עם היזם.
שלב 5: הפקדת ביטחונות וערבויות מטעם היזם
בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית המתקשרים עם יזם שיבצע עבורם את הפרויקט לוקחים על עצמם סיכון מסוים. אחת הדרכים להפחית את הסיכון היא הפקדת הביטחונות והערבויות שהיזם מתחייב אליהם בחוזה. הערבויות מבטיחות שבמקרה והפרויקט יופסק לפני שהסתיים, בעלי הדירות יוכלו לפנות לבית המשפט בבקשה לממש אותן ולממן את שכירתו של יזם חדש. את הערבויות מפקידים בנאמנות בידי עו"ד מטעם בעלי הדירות.
שלב 6: קבלת היתר לפרויקט מטעם הוועדה לתכנון ו... יציאה לדרך
בשלב זה, היזם פונה לוועדה לתכנון ובנייה על מנת לקבל היתר לפרויקט. במדה והשלבים הקודמים לוו על ידי אנשי מקצוע מיומנים, שבדקו את היתכנות הפרויקט מכל היבטיו, סביר להניח שהוועדה תאשר אותו ללא בעיה. עורך דין מיומן בפרויקטים מסוג זה יידע גם כיצד לסייע לבעלי הדירות במידה ויצוצו קשיים כלשהם מכיוון הוועדה. כך או כך, לאחר מתן ההיתר, היזם מתחיל בביצוע הפרויקט, תחת הפיקוח הצמוד של המפקח ההנדסי מטעמם.
מדוע חשוב להתחיל פרויקט של התחדשות עירונית בבחירת עורך הדין, לפני כל שלב אחר?
פרויקט התחדשות עירונית הוא עסקת מקרקעין לכל דבר, שבמסגרתה, בעלי הנכסים בבניין מוכרים את זכויותיהם ליזם, תמורת הבטחה לדירה בעלת ערך גבוה יותר בסוף התהליך. בעסקה כל כך מורכבת, המערבת מספר גדול במיוחד של שותפים עסקיים ואינטרסים, מומלץ לקבל ייעוץ משפטי, שיבטיח את האינטרסים של בעלי הדירות כבר בתחילת הדרך.
מהם השיקולים החשובים בבחירת עו"ד פינוי בינוי?
מכיוון שמדובר בעסקת מקרקעין, חשוב לוודא שעורך הדין שתשכרו מתמחה בנדל״ן ודיני מקרקעין. מאחר ומול עורך הדין שלכם יפעל עורך דין מיומן לא פחות מטעם היזם, חשוב לוודא שעו"ד מטעם הדיירים הוא בעל ניסיון משמעותי ומוכח בייצוג משפטי בפרויקטים דומים.